Spørgsmål:
Kære Boligadvokater,
Vi står i den situation, hvor vi er kontaktet af en køber, der vil købe vores hus. Hans planer er at rive huset ned og få bygget nogle rækkehuse i starten af 2019. Vi går ud fra, at huset muligvis vil udlejes i mellemtiden. Køber sagde, at han ikke har brug for hverken tilstandsrapport, energimærkning eller el rapport og vil få det ned i køb/salgs-aftalen.
Kan man stadig risikere at hæfte for de mangler, der er ved huset, selvom vi ansvarsfraskriver os i købsaftalen? Hvis der altså ikke er udarbejdet de rapporter, og køber alligevel vælger at klage over et eller andet.
Svar:
Kære Spørger,
I forbindelse med handel med fast ejendom, har sælger mulighed for at anvende den populært definerede Huseftersynsordning, der er reguleret i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Som sælger kan man undgå at ifalde ansvar overfor køber for skjulte fejl og mangler ved boligen og som køber vil man kunne tegne en ejerskifteforsikring, såfremt man handler under Huseftersynsordningen. Med en ejerskifteforsikring sikrer køber sig mod eventuelle skjulte skader ved boligen, der ikke er angivet i tilstandsrapport og/eller eleftersynsrapport.
Meningen med at anvende Huseftersynsordningen er således at styrke både køberens og sælgerens generelle oplysningsniveau ved handel med den faste ejendom for at begrænse ubehagelige overraskelser for parterne.
Hvis I som sælger ønsker at kunne påberåbe jer ansvarsfriheden under Huseftersynsordningen skal I derfor indhente rapporterne, forelægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køber samt tilbyde at betale ½ af præmien til denne ejerskifteforsikring. Dermed kan I blive ansvarsfrie.
For så vidt angår ansvarsfraskrivelse, så kan sælger ikke blot ved indførelse af en ansvarsfraskrivelsesklausul generelt fraskive sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler. Generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler vil således blive fortolket indskrænkende og vil oftest blive tillagt begrænset værdi. En ansvarsfraskrivelsesklausul vil derfor oftest kun omfatte specifikke forhold ved den faste ejendom. At der tilsyneladende i jeres tilfælde sælges til nedrivning medfører ikke, at man som sælger kan fraskrive sig ethvert mangelsansvar blot ved at indføje dette i købsaftalen.
Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg
