Spørgsmål:
Vi overtog d. 01/03/2021 en landejendom, som er bygget i år 1900. Stueetagen er renoveret af sælger i henholdsvis 2010 og 2014.
For en uge siden opdagede vi vand på gulvfliser under yderdøre i køkken og baggang. Det skyldes tøsne og vand, som samles langs husmur pga. bagfald på belægningssten. Det løste vi midlertidigt ved at feje vandet væk og fjerne belægning til ca. en halv meter fra muren.
Jeg fandt også ud af, at der er stillet 50mm flamingoplader op mod soklen, som formentlig resulterer i, at vandet kan løbe ned mellem plader og sokkel, og blive stående ved soklen.
I går ville jeg så kigge på hoveddøren, som er begyndt at binde. Der finder jeg – efter at have vippet et par klinker op med en skruetrækker – at betonen er våd, og der er et forholdsvis stort og dybt hul, som går ind under næste række klinker.
Nu har jeg så gået husets facade i gennem, og banket lidt i pudset ved nogle sætningsrevner, som jeg godt kendte til ved købet. Det viser sig, at de er noget værre end først antaget – de har været skjult af et elendigt murerarbejde, som jeg ville rette op på til sommer.
Sælger er efter eget udsagn tidligere betonarbejder og har selv stået for renoveringen. Vi er rendt ind i den ene fejl efter den anden – lige fra frostsprungne rør ved udendørs pool til forkert samlet pillefyr.
Ejendomsmægleren frarådede os til at kontakte sælger personligt, da sælger let kan ramme det røde felt. Vi har derfor selv klaret det hele, men nu er det blevet for meget. Vi har ikke haft bygningssagkyndig på – udover håndværkere i vennekredsen.
Vi er noget i tvivl om, hvad vi skal gøre nu – skal vi kontakte vores forsikringsselvskab for advokatbistand, eller skal vi få en bygningssagkyndig ud og se på huset først? Og er der overhovedet mulighed for at vi kan få erstatning?
Svar:
Kære Spørger
Tak for dit spørgsmål.
Ud fra din beskrivelse af forholdene, så er der næppe tvivl om, at der er flere mangler ved ejendommen, som også var til stede på overtagelsesdagen. Det berettiger jer som udgangspunkt til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Her kræves der ikke, at sælger vidste/burde vide, at manglerne var til stede – det er alene tilstrækkeligt, at der konstateres mangler på ejendommen.
Uanset hvad er det dog vigtigt, at der reklameres overfor sælger, idet sælger skal have mulighed for at komme med bemærkninger – herunder kunne det være særligt interessant at få afdækket om sælger havde viden om manglerne, måske endda om sælger har forsøgt at udbedre i hans ejertid.
I forhold til erstatning, så kræver det, at der er et ansvarsgrundlag – det betyder, at sælger skal have handlet uagtsomt eller forsætligt. I en sag som denne vil der være et ansvarsgrundlag, hvis ikke sælger har givet jer alle oplysninger omkring ejendommen i forbindelse med handlen. Det er sådan, at sælger ved en ejendomshandel har en oplysningsforpligtelse, da han/hun kender ejendommen bedst. Giver man derfor ikke alle de oplysninger man har videre til køber, så kan man ifalde et ansvar.
I forhold til forsikring, så vil jeg anbefale jer at tage kontakt til dem, og anmelde skaderne. Hvis de ikke tilbyder dækning, vil de formentlig tilbyde at afholde jeres sagsomkostninger (fratrukket selvrisiko), hvis der skal føres en sag ved advokat.
Hvis der er kritiske skader på ejendommen, som kræver snarlig udbedring, så skal I tage kontakt til en byggesagkyndig, der kan komme og vurdere skaderne. Her er det vigtigt, at sælger inviteres til at være med, sådan at han får mulighed for at overvære besigtigelsen. Hvis ikke sælger er med, kan den byggesagkyndiges konklusioner nemlig have en ringere bevisværdi ved en eventuel senere sag, end hvis sælger har været til stede, eller selv har valgt ikke at være til stede.
For en vurdering af sidstnævnte kan du allerede nu med fordel kontakte en BOLIGadvokat og foreligge sagen for denne.
Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster
