Betingelse i købsaftale vedrørende kloakforhold

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Ifm. en købsaftale, er køber og sælger blevet enige om at tilføje følgende betingelse:

• Kloakforhold: Sælger bedes oplyse, om der i dennes ejerperiode, er blevet foretaget TV inspektion af ejendommens kloakker/rør. Såfremt dette ikke er foretaget, ønsker køber at få foretaget en sådan inspektion. Køber sørger selv for at kontakte et firma til dette, sælger skal blot give køber adgang til ejendommens kloakker. Køber ønsker at få foretaget denne inspektion snarest muligt det kunne passe sælger. Køber afholder naturligvis alle udgifter hertil. Såfremt der ved inspektionen viser sig at være brud på rørene eller anden skade, er det ydermere en forudsætning, at en forsikring dækker skadens omfang. Er dette ikke tilfældet, kan køber vælge at fratræde handlen uden at være noget beløb skyldig overfor sælger.
• Sælgers kommentar: Punktet kan accepteres med tilføjelsen om, at såfremt der findes brud eller anden skade og forsikringen ikke dækker, kan sælger vælge at afholde udgifterne til udbedring af skaden, for derved at fastholde handlen. Endvidere gælder punktet kun for væsentlige mangler.
• Købers svar: Denne tilføjelse accepteres.

Nu er denne inspektion blevet foretaget, hvor der er både er klasse 3 og klasse 4 skader (de to værste klasser, som kræver omgående handling, og har indflydelse på kloakkens funktion).

Kloakmesterens skøn er at der skal laves for 70-90.000 ex. moms. Der fremgår både ordene “beskadigelse” og “brud” i rapporten.

Sælgers advokat mener ikke, at det er af væsentlig karakter, og siger at såfremt vi vil, må vi selv tage sagen med sælgers forsikringsselskab.

Men sælgers advokat fastholder, at betingelsen for købet ikke er gældende i denne sag, uanset om forsikringen dækker eller ej.

Kan der overhovedet være så stort et tvivlsspørgsmål, når der er tale om en betingelse for at købet kan gennemføres?

Svar:

Kære Spørger

Det beror naturligvis på en konkret aftalefortolkning, om der er tale om en væsentlig skade eller ej.

Skader i den størrelsesorden er en væsentlig skade, når det holdes op mod kloakken og forbeholdet herom.

Jeg vurderer derfor, at skaden er omfattet af forbeholdet.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby