Spørgsmål:
Jeg er ved at sælge mit sommerhus. Køber og jeg er enige om, at huset skal nedrives, og han vil bygge et nyt på grunden. Kan jeg sælge det uden ejerskifteforsikring? Hvis han fortryder nedrivningen og vælger at renovere huset, hvordan står jeg så?
Svar:
Kære Spørger,
I forbindelse med handel med fast ejendom, har sælger mulighed for at anvende den populært definerede Huseftersynsordning, der er reguleret i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Som sælger kan man undgå at ifalde ansvar overfor køber for skjulte fejl og mangler ved boligen og som køber vil man kunne tegne en ejerskifteforsikring, såfremt man handler under Huseftersynsordningen. Med en ejerskifteforsikring sikrer køber sig mod eventuelle skjulte skader ved boligen, der ikke er angivet i tilstandsrapport og/eller eleftersynsrapport.
Meningen med at anvende Huseftersynsordningen er således at styrke både køberens og sælgerens generelle oplysningsniveau ved handel med den faste ejendom for at begrænse ubehagelige overraskelser for parterne. Ordningen gælder tillige for fritidshuse.
Hvis du som sælger ønsker at kunne påberåbe jer ansvarsfriheden under Huseftersynsordningen skal du derfor indhente rapporterne, forelægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køber samt tilbyde at betale ½ af præmien til denne ejerskifteforsikring. Dermed kan du blive ansvarsfri.
For så vidt angår ansvarsfraskrivelse, så kan sælger ikke blot ved indførelse af en ansvarsfraskrivelsesklausul generelt fraskive sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler. Generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler vil således blive fortolket indskrænkende og vil oftest blive tillagt begrænset værdi. En ansvarsfraskrivelsesklausul vil derfor oftest kun omfatte specifikke forhold ved den faste ejendom. At der tilsyneladende i jeres tilfælde sælges til nedrivning medfører ikke, at man som sælger kan fraskrive sig ethvert mangelsansvar blot ved at indføje dette i købsaftalen.
Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg
