Spørgsmål:
Vi har som privatpersoner købt en ejendom til beboelse, sælger noteret som IVS-selskab. Der foreligger en Tilstandsrapport uden nævneværdige anmærkninger. Købsaftalen nævner at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring grundet ”ejendommens fysiske tilstand”. Brevet fra forsikringsselskab nævner at ejerskifteforsikring ikke kan tegnes grundet ”speciel byggestil”. Ejendomsmægler har mundtligt nævnt at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring idet der er tale om udlejningsejendom. Der er i Købsaftalen nævnt at ”Køber er opfordret til, at gennemgå ejendommen meget minutiøst fordi parterne aftaler, at ejendommen sælges som den er og forefindes, uden ansvar for sælger idet boligen har været lejet ud og sælger ikke har beboet ejendommen siden 2006.” Huset har i den mellemliggende periode været beboet af lejere. Der er nu påvist alvorlig konstruktionsfejl ved tagkonstruktion med skader på murværk og tag. Er det korrekt at sælger kan fraskrive sig al ansvar for konstruktionsfejl?
Svar:
Kære spørger
På baggrund af det anførte om tilstandsrapport og oplysning fra ejerskifteforsikringsselskab lægger jeg til grund, at handlen er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Herefter er udgangspunktet, at sælger ikke er ansvarlig for fysiske mangler ved ejendommen. Ansvarsfraskrivelsen om, at ejendommen sælges som den er og forefindes, har ingen retsvirkning.
Alligevel kan man som køber påberåbe sig mangler over for sælger, hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Om det er tilfældet i jeres situation, afhænger af sælgers konkrete kendskab til ejendommen, og om sælger har undladt at videregive vigtige oplysninger til jer, hvilket formentlig kan blive vanskeligt at dokumentere.
Herudover – og meget væsentligt – kan sælgers ansvarsfrihed helt bortfalde, hvis oplysningerne fra ejerskifteforsikringsselskabet ikke er fyldestgørende. Oplysningen fra forsikringsselskabet kan være ufyldestgørende, hvis de ikke angiver særlige forhold ved ejendommens fysiske tilstand, der gør, at selskabet ikke vil forsikre ejendommen. Man kan her diskutere, om begrundelsen “speciel byggestil” opfylder kravene til en retmæssig begrundelse, idet betegnelsen er generel og ukonkret. Såfremt begrundelsen ikke lever op til kravene, vil det have den virkning, at sælger ikke er beskyttet efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det vil indebære, at sælger er ansvarlig efter helt almindelige regler om mangler ved fast ejendom, og I så fald vil I utvivlsomt kunne rette krav om kompensation over for sælger.
Det er en konkret vurdering, om oplysningen fra forsikringsselskabet er fyldestgørende. Hvis oplysningerne ikke indeholder andre grunde end det anførte, er det min vurdering, at oplysningerne ikke er fyldestgørende med den virkning, at I kan rette jeres mangelkrav mod sælger.
Med venlig hilsen / best regards
Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København
