Spørgsmål:
Hejsa, Jeg har købt en ejerlejlighed i 2022 og havde besøg af en VVS’er i sidste uge for at se på en radiator. I den forbindelse informerer han mig, at der muligvis er en K3 med badeværelset. Der var ingen tilstandsrapport og ingen nævnelse af en K3 udover at gulvvarmen ikke virker. Hvordan står jeg som nuværende ejer i forbindelse med badeværelset og mindst én K3 – kan jeg bede tidligere ejer betale for mulige K2, K3 som i dag hedder vist Gul og Rød.
Svar:
Der kan være mulighed for, at du kan opnå kompensation hos din sælger, men det vil afhænge af mange faktorer, heraf i væsentlighed hvad der er galt med badeværelset, årsagen hertil, hvor gammelt badeværelset er samt størrelsen af udbedringsomkostningerne. I mangel af disse oplysninger bliver mit svar til dig mere generelt.
Hvis det er sælger selv, som har udført arbejdet, eller hvis sælger var klar over problemerne, men har undladt at oplyse dig herom, vil sælger være erstatningsansvarlig over for dig. Du vil således uanset størrelsen af udbedringsomkostningerne, kunne få erstattet dit tab, hvilket formentlig vil udgøre et beløb svarende til udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet med fradrag af den værdiforringelse af badeværelset, som er sket gennem tiden.
Hvis der intet er at bebrejde sælger, vil du kunne opnå et afslag i købesummen. En forudsætning herfor er dog, at værdiforringelsen, der er en følge af badeværelsesmanglerne, har en ikke uvæsentlig størrelse. Det vil i praksis betyde, at et afslag skal udgøre et beløb på mindst 5% af den pris, som du betalte for ejerlejligheden. Er det ikke tilfældet, vil manglerne falde under den såkaldte mindstegrænse, og i så fald kan du ikke kræve et afslag i købesummen. Selve afslaget opgøres som regel som udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet med fradrag af den værdiforringelse af badeværelset, som er sket gennem tiden. Er badeværelset eksempelvis 10 år gammelt, kan det være, at afslaget vil blive fastsat til 2/3 af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet under forudsætning af, at levetiden for et sådant badeværelse er 30 år.
Med venlig hilsen / best regards
Henrik Palmkvist
Advokat (H)
