Brevkasse

19.11.2024 10:45:00

Spørgsmål:

Skal jeg oplyse folkeregisteret at jeg nu både ejer sommerhus og andelsbolig. Altså har to adresser. Jeg har kun fast adresse i min andelsbolig, da jeg stadig arbejder.

Svar:

Nej. Du skal ikke oplyse Folkeregisteret, at du også har et sommerhus. Du skal alene oplyse Folkeregisteret, hvor du har din primære bolig, hvilket er andelsboligen.

Vær også opmærksom på, at man skal bo i en andelsbolig. Flytter du din adresse væk derfra, risikerer du, at andelsboligforeningen ekskluderer dig fra foreningen, hvilket vil have den konsekvens, at foreningen sælger din andel, og du skal flytte. Eksklusion vil dog kræve, at du reelt har bosat sig dig et andet sted, og du kun benytter andelsboligen i begrænset omfang.

Selv om man ejer en andelsbolig, må man naturligvis godt have et sommerhus, hvor man også jævnlig opholder sig. Det er dog et krav, at man er i andelsboligen det meste af tiden.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

19.11.2024 10:41:38

Spørgsmål:

Hej. Jeg er førtidspensionist og vil gerne flytte min folkeregistre adresse til mit sommerhus og bor der ca et år. Men kan jeg så miste min almnyttige lejebolig i Aab hvis jeg ikke har min adresse den ?

Svar:

Du har pligt til at benytte din lejlighed hos AAB som helårsbolig. Hvis du flytter din adresse, risikerer du, at AAB tror, at du er flyttet.

Hvis man som lejer fraflytter lejemålet, misligholder man lejeaftalen på en sådan måde, at udlejer kan ophæve lejeforholdet og kræve, at lejeren flytter øjeblikkeligt. Om fornødent kan udlejer kræve lejeren sat ud med Fogedrettens bistand.

Hvis det forholder sig sådan, at du fortsat agter at bruge lejligheden hos AAB som helårsbolig, selvom du registrerer din adresse et andet sted, misligholder du ikke lejeaftalen. Det kan dog være vanskeligt for AAB at vide, og du risikerer i en sådan situation, at AAB forsøger at smide dig ud af lejligheden. I så fald skal du bevise, at du ikke er flyttet fra lejligheden i AAB, men at det kun er din adresse, der har været ændret. Det kan blive en udfordring, men ikke nødvendigvis umuligt.

Ved siden af disse regler skal du være opmærksom på, at man har ret til at flytte væk fra sit lejemål midlertidigt. Der skal dog være en reel grund hertil, som skyldes eksempelvis sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse. I en sådan situation har man endvidere ret til at fremleje sin lejlighed. Se almenlejelovens § 65.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

19.11.2024 10:36:41

Spørgsmål:

Hejsa Min mormor ønsker at sælge hendes hus, det skal koste ca 400.000,- har hun besluttet. Der er umiddelbart en køber. Hun har ikke involveret en ejendomsmægler. Kan hun sælge huset uden tilstandsrapport mm, hvis en advokat sørger for alle papirer, altså så hun ikke står til ansvar for noget efterfølgende? På forhånd tak for svar.

Svar:

Det korte svar er nej.

Et sådan salg, som du beskriver, vil være med en klausul om at køber har ”købt som beset”.

Sådanne klausuler er ikke gyldige i private hushandler, hvis sælger (i dette tilfælde din mor) havde mulighed for at blive ansvarsfri for skjulte skader, ved at anvende Huseftersynsordningen.

Huseftersynsordningen er ordningen, hvor en sælger ved at fremlægge en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport, et tilbud på ejerskifteforsikring samt tilbud om at ville betale ½ præmie af billigste ejerskifteforsikringstilbud, bliver ansvarsfri.

De regler, som regulerer dette område er Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Helt konkret er det § 21 i denne lov, som fastslår ovenstående. Den har følgende ordlyd:
”Ved købsaftaler, hvor reglerne i kapitel 1 finder anvendelse, jf. § 1, kan bestemmelser i aftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold ikke gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den i § 2 nævnte fremgangsmåde.”

En advokat kan derfor ikke hjælpe med at gøre din mor ansvarsfri ved salget, medmindre der lavet tilstandsrapport mv., som ovenfor skitseret.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

19.11.2024 10:33:27

Spørgsmål:

Hej Jeg påtænker at købe en andel i en andelsboligforening. Andelen er i to plan og i bbr angivet som henholdsvis 79 m2 bolig og 79 m2 erhverv. Dvs at der ikke kan være beboelse i nederste plan hvor der også er egen indgang. Mit spørgsmål er, om jeg som andelshaver kan udleje den del af andelen til en tegnestue i overensstemmelse med vedtægterne i øvrigt? Og at udlejningen kan foregå på markedsvilkår ligesom ved salg af en erhvervsandel.

Svar:

Kære Spørger

Nu kender jeg ikke vedtægterne, men hvis ikke det er en krav at du selv som andelshaver både bor der og driver erhverv, burde du kunne udleje erhvervsandelen på markedsvilkår.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

19.11.2024 10:30:38

Spørgsmål:

Min kone og jeg, står stadig som medejere af et fællesareal til ejendom, som vi solgte i 2011. Vi har flere gange forsøgt at få dette ændret, dels ved henvendelse til ejendomsmægler, når ejendom senere har været handlet, og dels ved henvendelse til kommune – alt uden resultat. Kan I fortælle, hvor vi kan henvende os for at få ændret forkert registrering.

Svar:

Kære Spørger

I skal kontakte en boligadvokat, som vil kontakte de nuværende ejere af arealet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

11.11.2024 12:19:11

Spørgsmål:

Hej. Vi har d 1 juni overtaget et hus, hvor det viser sig, at der er rigtig mange skægkræ. Vi har haft skadedyrsbekæmper ude 3 gange uden effekt. Kan man stille sælger til ansvar for at sælge et hus med skægkræ uden at have informeret om det ? Hvordan er man stillet, hvis man ønsker at sælge huset igen ? Tak på forhånd.

Svar:

En sag mod sælger kræver enten, at der foreligger mangler ved ejendommen, som sælger har kendt til, men fortiet. I den situation kan der anlægges krav om erstatning for udbedring/afhjælpning af manglen. Alternativt kan der ved større mangler, som sælger ikke har kendt til, kræves et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Spørgsmålet er, om skægkræ kan anses som en mangel, om det kan dokumenteres, at de var tilstede, da sælger overdrog ejendommen til jer og om sælger kendte til forholdet.
Dette vil komme an på en konkret afvejning. Derfor bør I kontakte en boligadvokat for konkret rådgivning i situationen.

Hvis I sælger ejendommen videre, bør I oplyse om skægkræet og udgifterne til bekæmpelse.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

11.11.2024 12:15:28

Spørgsmål:

Vedtægterne i min ejerforening forbyder at have hund i ejendommen. I februar 2024 gav bestyrelsen mig en skriftlig dispensation for at holde delehund. De har nu i oktober 2024, uden advarsler eller lignende, trukket denne dispensation tilbage. Er det juridisk tilladt at trække en allerede givet dispensation retur? I den oprindelige dispensation er der ikke lavet undtagelser eller forbeholdt ret til at kunne gøre dette.

Svar:

Vedtægterne er foreningens lov, og denne skal både ejere og ejerforeningens bestyrelse følge. Bestyrelsens mulighed for at dispensere fra vedtægterne afhænger fuldt og helt af, hvilke beslutninger bestyrelsen ifølge vedtægterne er bemyndiget at træffe.

I nærværende sag lader det til, at bestyrelsen har handlet udover deres bemyndigelse, og derfor har været nødt til at trække dispensationen tilbage for at opretholde bestemmelserne i vedtægterne. Det er min umiddelbare vurdering, at bestyrelsen kan trække dispensationen tilbage i denne konkrete situation.

Det er muligt, at der kan være et ansvar forbundet med deres ageren, såfremt du har erhvervet hunden som følge af dispensationen, og derfor lider tab, når du bliver nødt til at afhænde den, idet den ikke må være i ejendommen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

11.11.2024 12:12:47

Spørgsmål:

Dækker ejerskifteforsikringen, hvis der i tilstandsrapport står at der på huset er eternittag uden asbest, og det så viser sig når taget skal skiftes at taget indeholder asbest?

Svar:

Ejerskifteforsikring dækker skader på ejendommen.

Ud fra det, du skriver, kan jeg ikke se, at der skulle være en ”skade”, som ejerskifteforsikringen skal dække.

Hvis man skifter et tag, som man troede var uden indhold af asbest,  men det viser sig ikke at være tilfældet, er der i min optik ikke tale om en skade, der kan dækkes under ejerskifteforsikringen.

Der er dog ingen tvivl om, at tilstandsrapporten har været misvisende, og at det vil i udgangspunktet medføre dækning via ejerskifteforsikringen, men det vil kræve, at der er en skade, som kræver udbedring, og det er i så fald udgifterne til udbedring af denne skade, som ejerskifteforsikringen vil dække.

Hvis der er ekstraomkostninger forbundet med udskiftning af taget, eksempelvis til håndtering af asbesten, er det muligt, at den byggesagkyndige kan blive erstatningsansvarlig herfor. Dette kan I eventuelt prøve at undersøge. Ejerskifteforsikringen vil dog med al sandsynlighed ikke dække sådanne merudgifter.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

11.11.2024 12:09:25

Spørgsmål:

Hej. Jeg er i gang med at skifte adresse da jeg skal flytte sammen med min bror i hans andelslejlighed. Jeg er dog i tvivl om jeg skal skal min brors navn ved C/O eller udfylde logivært? Planen er at jeg skal købe/overtage andelslejligheden den dag, min bror flytter ud. I vedtægterne står der at førsteretten til overdragelse er “til børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen”. Har min adresse registrering betydning for om min bror og jeg har haft fælles husstand? I så fald, skal jeg vælge C/O eller logivært?

Svar:

Du skal vælge logivært. Det vil også være en god idé, at I meddeler andelsboligforeningen, at du flytter ind hos din bror, samt at du får dit navn på både postkasse og dørtelefon.

Adresseregistreringen er vigtig, hvis du ønsker at overtage andelen ifølge bestemmelsen om, at du har haft fælles husstand med din bror. Fælles husstand forudsætter navnlig, at I har boet sammen. Det kan du kun dokumentere ved at fremvise oplysninger fra folkeregisteret, hvoraf fremgår, at du har været tilmeldt samme adresse som din bror. Desuden skal I – som vedtægterne angiver – have haft samme adresse i lejligheden i mindst ét år. Det skal fremgå ud fra oplysningerne i Folkeregisteret den dag, hvor I ansøger om lov til at overdrage andelen til dig.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

11.11.2024 12:04:45

Spørgsmål:

Hej Min mor døde for et halvt år siden og efterlod sig bl.a. en ejerlejlighed. Det har imidlertid vist sig svært at sælge ejerlejligheden, og jeg er derfor begyndt at overveje, om jeg i stedet skal overtage den. Hvis jeg nu skulle vælge at overtage den, er jeg dog kommet i tvivl om, hvilken værdi ejerlejligheden da vil blive prisfastsat til i boopgørelsen. Som jeg forstår reglerne, så kan værdien af ejerlejligheden, hvis jeg vælger at overtage den, som udgangspunkt prissættes til den offentlige vurdering minus op til 15-20%. Jeg har imidlertid også ifm. salg fået en ejendomsmæglers vurdering af ejerlejligheden, der ikke overraskende er noget højere end den offentlige vurdering. Så mit spørgsmål er, om SKAT fortsat vil acceptere en værdifastsættelse, der tager udgangspunkt i den offentlige vurdering.

Svar:

Kære Spørger

Da boet har modtaget en ejendomsmæglers vurdering af ejerlejligheden, som ikke overraskende er noget højere end den offentlige vurdering, kan boet ikke vælge at overdrage lejligheden til dig til en værdifastsættelse, der tager udgangspunkt i den offentlige vurdering, da SKAT ikke vil acceptere en værdifastsættelse, der tager udgangspunkt i den offentlige vurdering, nu hvor lejligheden er vurderet.

Så du kan udtage lejligheden til ejendomsmæglerens vurdering af ejerlejligheden eller den kan sælges af boet

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

11.11.2024 12:01:23

Spørgsmål:

Hej, Vi har solgt vores villa. Forsrydelsesfristen er overskredet. Der er lavet tilstandsrapport. Og vi tilbudt at betale halv ejerskifte. Overtagelsesdatoen er 19/1-2025. Nu opdager vi (sælger) at der højest sandsynlig er et mindre brud på et skjult vandrør. Vi kan se på vandmåleren at der er flow selvom vandet i hanerne ikke er tændt. Hvad gør vi nu? Skal det meldes til vores forsikring? Skal vi oplyse køber om forholdet? Kan vi risikere at handlen går tilbage? Kan vi blive holdt økonomisk ansvarlig for skade senere hen?

Svar:

Kære Spørger

Handelen går ikke tilbage.

I skal anmelde skaden til jeres forsikringsselskab så skaden kan udbedres og underrette køberne herom.

Senere skader kan I ikke holdes ansvarlige for.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

11.11.2024 11:52:00

Spørgsmål:

For seks år siden solgte jeg den andelslejlighed min mor og jeg boede i, for at købe en anden andel i samme opgang. Min mor flyttede med. Jeg er ene “ejer” af andelen. Vi har ingen aftale, vi deler bare udgifter. Nu siger en kollega så, at da min mor har boet i andelen i over 2 år, har hun ret til halvdelen og min bror kan arve når hun dør. Kan det virkelig være rigtigt?

Svar:

Det korte svar er nej.

Der sker ikke noget ”bare” fordi i har boet sammen i 2 år.
Så længe du er eneejer af andelsboligen, så får din mor ikke et ejerskab til denne, medmindre i konkret aftaler det.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

11.11.2024 11:48:20

Spørgsmål:

Hej Jeg har for noget tid siden solgt min bolig, og køber skal snart overtage. Dog er opvaskemaskinen i køkkenet gået i stykker, og jeg er nødt til at udskifte denne med en anden. Hvad er proceduren her? Skal jeg blot finde en ny opvaskemaskine og udskifte den?

Svar:

Udgangspunktet er, at hvis du i købsaftalen har indestået for, at hårde hvidevarer, herunder f.eks. opvaskemaskinen, er funktionsdygtige på overtagelsesdagen, så skal de også være det.
Derfor skal du i udgangspunktet udskifte opvaskemaskinen, eller alternativt finde en økonomisk løsning med køber herpå.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

05.11.2024 12:15:30

Spørgsmål:

Jeg har købt en ejendom i Aarhus og håber, at jeg kan opdele den med vandret skel som rækkehus med ejerlejlighedsstatus. Hvilke formelle regler gælder der i forhold til at kunne opdele en ejendom på denne måde?

Svar:

Reglerne for opdeling af ejerlejligheder er komplicerede. Det er ikke muligt at svare dig med de sparsomme oplysninger, der fremgår af dit spørgsmål. Derfor er mit bedste råd, at du skal kontakte en landinspektør. Du vil alligevel skulle bruge en landinspektør, hvis du skal i gang med en sådan proces. Det kan ikke lade sig gøre uden.

Det eneste, jeg kan oplyse her, er, at hvis der er tale om en ejendom med kun to boliger, kan du altid opdele ejendommen i to ejerlejligheder, når blot ejendommen opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 og som minimum har energimærkningen D.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)