Brevkasse

31.03.2025 08:53:42

Spørgsmål:

Hej Boligadvokater Jeg er pt. i gang med at kigge på en bolig, som er opdelt i to lejemål. Jeg vil selv bo i den ene lejlighed og udleje den anden. Boligen er registreret som 1 families hus – Jeg vil derfor høre, hvad der skal til for at huset kan registres til 2 familieshus ? Der er heller ikke opdelt vand, varme eller el i huset og lejerne har derfor indtil nu spillet udgifterne. Er dette noget som skal ændres? og er der noget i den proces, som jeg skal være opmærksom på?

Svar:

Det er ikke muligt for mig at svare på dit spørgsmål om, hvad der skal til for at ændre bygningens status fra enfamiliehus til tofamiliehus. Det er en konkret vurdering.

Først og fremmest er man nødt til at undersøge, om lokalplanen eller servitutter i det hele taget tillader eksistensen af tofamiliehuse på adressen. Hvis det er tilfældet, skal man ansøge kommunen om tilladelse til ændring af bygningen til et tofamiliehus. I denne proces vil kommunen foretage en vurdering af, om bygningen opfylder de særlige bygningsmæssige krav, der stilles for tofamiliehuse, og som fremgår af det gældende bygningsreglement. Disse regler handler især om brandsikkerhed, og det er sandsynligt, at der skal foretages ombygninger for, at huset vil kunne opfylde kravene og blive godkendt som tofamiliehus.

Det kan være en god idé at alliere sig med en byggeteknisk rådgiver, som kan besigtige huset og vurdere, hvilke tiltag der er nødvendige for at kunne opnå tilladelse til tofamiliehus.

Det er ikke en betingelse for opdeling af huset til tofamiliehus, at der er separat forsyning med el, vand og varme. Dette kan godt blive delt mellem de to boliger, men det er klart en fordel med separate forsyninger, særligt hvis den ene bolig skal sælges fra på et tidspunkt. I så fald vil panthaverne i de to boliger formentlig stille krav om, at der som minimum opsættes separate målere i boligerne, så det er muligt at registrere det individuelle forbrug i hver bolig, og fordele udgifterne herefter.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

31.03.2025 08:45:54

Spørgsmål:

Hej . Vi prover at sælge vores hus , uden held indtil nu . I formindingsaftale stå at vederlag skal betales til Ejendomsmægler ved salg , opsigelse og udløb af forminingsaftale . Beløbet er kr. 65.681,75 Vi har selv betalt allerede for billede og tilstandsrapport . Skal vi virkelig betale vederlag på 65 tusinde til ejendomsmægler når formindingsaftale udløber og huset bliver ikke solgt

Svar:

Kære spørger

Det afhænger af aftalens indhold.

Ofte går aftalen ud på ”solgt eller gratis”, men hvis det er efter regning, så kan I komme til at betale.

I bør få en advokat til at gennemse formidlingsaftalen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

28.03.2025 08:14:27

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater. Min mand og jeg er pensionister og bor fast i et sommerhus. Vi har udlejet et værelse. Kan vedkommende have adresse hos os. Vi har lov til at bo her hele året.

Svar:

I har lov til at benytte sommerhuset helårs grundet jeres status som pensionister og ejere. Allerede fordi lejeren ikke er ejer af sommerhuset, må personen ikke bebo sommerhuset i vinterhalvåret, og kan derfor ikke have adresse i sommerhuset hele året.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

28.03.2025 08:09:09

Spørgsmål:

Hej, vi bor til leje og har i kælderen fælles vaskeri. For at kunne vaske skal vi have penge på et kort, vi kan sætte i maskinerne. Vi skal kontakte udlejer og sende penge til ham, hver gang vaskekortet skal tankes op. Vi har boet her i knap 5 år og har i lige godt over et år ikke haft mulighed for at vaske, da udlejer ikke har tanket vores vaske kort op. Vi overførte penge til ham i starten af 2024 og har først nu modtaget kortet. Vi har ringet og skrevet utallige gange for at høre hvor det blev af, men er blevet afspist med tomme løfter om at han er ved at få styr på det. Imens har alle andre lejligheder i opgangen fint kunne vaske. Har fået fortalt at vi måske har ret til at få nogle penge tilbage fra den betalte husleje, da vi ikke har haft adgang til vaskeriet, som ellers er vores ret. Er der hold i dette?

Svar:

Der er behov for indsigt i lejekontrakten og hændelsesforløbet for at give dig et konkret svar.

Hvis det imidlertid fremgår af lejekontrakten, at I har adgang til vaskekælder, og det udelukkende beror på udlejers forhold, at I ikke har kunne anvende vaskekælderen, samt at det kan dokumenteres, at I har efterspurgt adgang og og klaget over den manglende adgang, kan der muligvis være grundlag for at fremsætte krav om et afslag i lejen. Dette fordi I ikke har haft adgang til at benytte vaskekælderen som I betaler for.

Jeg vil dog ikke anbefale jer at holde leje tilbage i sagen, men i stedet bør I søge af løse tvisten med udlejer, så forholdet ikke opstår igen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

28.03.2025 08:03:45

Spørgsmål:

Hejsa. Min far ønsker at sælge sit hus. Ejendomsvurderingen står til 2.300.000 men huset har været til salg i eår uden held til en pris på 1.785.000. Vi har haft en uvildig ejendomsmægler ude som har lavet en rapport på at det er 1.650.000 værd. Vi har klaget til vurderingsstyrelsen og der ligge den nu og afventer. Men er det rigtig at naboen kan købe huset til f.eks 1.400.000 og jeg som barn skal give en pris der hedder 2.300.000 minus 20 %? Det vil da være en del mere end fremmede kan købe det til. Der er meget der skal laves feks. Tag så evt. Købere ville jo nok byde en del under 1.650.000

Svar:

Hvis du som barn skal købe din fars hus, skal du ikke betale mere end husets værdi i handel og vandel.

I denne situation vil du kunne købe huset til i al fald kr. 1.650.000, da I har fået huset vurderet af en professionel, og da denne har vurderet, at det ikke er mere værd.

Den regel, du henviser til, om køb til +/- 20% af ejendomsværdien, anvendes, hvor husets egentlige værdi er ukendt. I en sådan situation har SKAT den praksis at acceptere en købesum på +/- 20% af den offentlige ejendomsværdi.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

28.03.2025 07:56:28

Spørgsmål:

Hej. Kan en grundejerforening opkræve et rykkergebyr for for sent betalt kontingent hvis det ikke står i vedtægterne?

Svar:

Ja. Foreningen har i henhold til renteloven ret til at kræve rykkergebyr med indtil kr. 100. Der kan dog ikke kræves rykkergebyr, hvis kontingentet var betalt, da rykkeren blev afsendt, og foreningen burde være bekendt hermed.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

28.03.2025 07:46:13

Spørgsmål: 

Kære Danske Boligadvokater Vi er to søstre som har arvet en tredjedel af et sommerhus fra vores farmor. De resterende 2/3 af sommerhuset ejes af nogle mennesker, vi er i familie med meget langt ude – vores tipoldeforældre havde huset, og det er siden gået i arv til forskellige grene af af familien. Nu ønsker de andre ejere at sælge deres part. Min søster og jeg er meget interesseret i at købe, men vi er i tvivl om, hvad prisen skal være. Den offentlige ejendomsværdi er ca. 1.400.000 kr., hvilket vi dog vurderer er lidt højt sat, da huset er i meget dårlig stand i forhold til de omkringliggende huse. Sælger vil nu indhente en vurdering fra to ejendomsmæglere på værdien af hele huset. Mit spørgsmål er nu, om ikke ejendomsmægler burde vurdere markedsværdien på de 2/3, som givetvis er sværere at sælge end hele huset samlet? Vil det overhovedet være muligt for os at købe til langt under den offentlige vurdering? Vil min søster og jeg blive beskattet, hvis vi fx. køber andelen til 500.000 kr? Hvor kan jeg læse mere om reglerne? Hvilken lov

Svar:

Kære Spørger

I mangel af en samejeoverenskomst skal andelene vurderes ud fra værdien af hele huset.

Da I ikke opfylder betingelserne i værdiansættelsescirkulæret om overdragelse til den off. vurdering eller lavere vil I blive beskattet af en lav salgspris i forhold til markedsprisen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

21.03.2025 14:35:42

Spørgsmål:

Kære Danske Boligadvokater, Jeg overvejer at leje et hus med forkøbsret og sælger/udlejer præsenterer en model, hvor min husleje fungerer som afdrag på boligens pris og at jeg dermed forpligtiger mig til at købe huset efter f.eks. 2 år. Kan jeg som lejer være juridisk bundet af en aftale om forkøbsret?

Svar:

Du kan godt blive bundet af en forkøbsret aftalt mellem dig og udlejer.

Men det du beskriver er ikke en forkøbsret. Det er en købepligt, når du er forpligtet til at købe ejendommen efter 2 år.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Partner

21.03.2025 14:32:40

Spørgsmål:

Hej. Jeg har solgt en bolig privat. Boligen er under renovering ifht tilstand og el rapport. Og så har jeg fået afslag på ejerskifteforsikring jeg har forsøgt at hjemtage. Køber ønsker ikke at tegne ejerskifte, da de skal totalrenoverer alligevel. Det vil bare købe huset som det er. Byggesagkyndig siger at et afslag er ligegodt ifht det juridiske der fritager mig fra 10 års ansvarskrivelse. Er det korrekt?

Svar:

Jeg går ud fra at du mener, at du har fået afslag på en sælgeransvarsforsikring og ikke en ejerskifteforsikring, som jo kun kan tegnes af køber, men tilbydes af dig som sælger.

Idet handlen synes at være omfattet af huseftersynsordningen, vil du være ansvarsfri for skjulte mangler, som du ikke kendte til, uanset om køber rent faktisk tegnede ejerskifteforsikring.

Sælgeransvarsforsikringen dækker dig som sælger mod de fejl og mangler en køber kan finde, og som ikke er skrevet i boligens tilstandsrapport, og som ejerskifteforsikringen heller ikke dækker. Det er således en ”ekstra” sikkerhed for sælger.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

21.03.2025 14:28:20

Spørgsmål:

Behøver en husorden, der blev vedtaget af ejerforeningens generalforsamling, at blive tinglyst, for eksempel som tillæg til de tinglyste vedtægter, for at være juridisk bindende?

Svar:

Nej. Husordenen behøver ikke at være tinglyst for at være juridisk bindende.

Vær dog opmærksom på, at der kan være forhold i en ny husorden, som nogle andelshavere ikke bundet af. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis en sådan andelshaver har købt lejligheden forud for ændringen og dermed har haft en berettiget forventning om at kunne benytte lejligheden på en bestemt måde. I så fald kan man ikke fratage andelshaveren en sådan ret ved at vedtage en ny husorden.

Det er dog en helt konkret vurdering, om en andelshaver ikke skulle være bundet af en regel i en ny husorden.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

21.03.2025 14:23:26

Spørgsmål: 

Jeg har købt en andelsbolig, og dermed ejer den. Ifølge lejeloven paragraf 157 „Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.‟ Hvordan skal „lejeren‟ forstås? Jeg læser det som, at det ikke mig, idet jeg ejer andelsboligen og dermed er en „udlejer

Svar:

Din ret til udlejning af lejligheden som andelshaver, herunder også ret til udlejning af værelser i boligen, følger af foreningens vedtægter. Det er meget forskelligt fra forening til forening, hvordan reglerne for udlejning af  en andelsbolig er. I de fleste andelsboligforeninger er det dog sådan, at man som andelshaver må udleje sin lejlighed i sin helhed efter samme regler som lejelovens § 158, stk. 1, dvs. i indtil to år, hvis andelshaveren er midlertidigt væk, og man må udleje værelser i lejligheden med godkendelse fra foreningens bestyrelse.

Hvis du udlejer hele din andelsbolig, er du i sagens natur udlejer. Din lejer har så ret til at udleje boligen efter lejelovens regler, dvs. §§ 157 og 158. Dermed vil din lejer have ret til at udleje indtil halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

11.03.2025 09:38:31

Spørgsmål:

Hej Min mors veninde vil gerne at min mand og jeg kan købe hendes lejlighed når hun en dag skal på plejehjem. Vi er ikke i familie. Kan hun selv sætte prisen eller skal den sælges til den offentlige vurdering minus 20%? Hun ønsker ikke at give den væk da hun gerne vil have pengene går til Læger uden Grænser

Svar:

Som jeg forstår det, så er i ikke i familie med sælger. Så kan man ikke bruge reglerne om offentlig vurdering fratrukket 20 % (Værdiansættelsescirkulæret).

Derfor kan sælger frit sætte prisen på den pågældende lejlighed. Jeg forudsætter at der er tale om en ejerlejlighed – og at den ikke er belånt for mere end købesummen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Partner

11.03.2025 09:32:42

Spørgsmål:

Hej! Jeg har fundet et svar fra 8.5.2019 (kl. 15:38) af Thomas Damsholt, som jeg er nysgerrig på, stadig er gældende? Det lyder nogenlunde således: „Må grundejerforeningen/bestyrelsen give bøde/afgift til grundejere, der ikke deltager i fælles arbejdsdag?‟ Hvis svaret er nej, kan det så evt. tilføjes vedtægterne (såfremt vedtægterne intet nævner om økonomi) på en generalforsamling med 2/3-dele stemmeflertal? Dette giver vel hjemmel jævnfør vedtægter til opkrævning af afgifter til fraværende grundejere?

Svar:

Kære Spørger

Grundejerforeningen/bestyrelsen kan give bøde/afgift til grundejere, der ikke deltager i fælles arbejdsdag, men kun hvis det fremgår af vedtægterne.

Det kan vedtages, men kræver normalt 2/3 flertal.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

11.03.2025 09:26:44

Spørgsmål:

Ejerforeningen har på generalforsamling godkendt brugsretten til et spidsloft. Det er en tidsubestemt brugsret med 30 års opsigelse. Vil det være juridisk korrekt hvis brugsaftalen tinglyses som tillæg til vedtægterne? Eller skal det gøres på en anden måde?

Svar:

Kære Spørger

Det vil være en god idé at tinglyse brugsretten på selve lejligheden, ikke nødvendigvis i vedtægterne.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)